地主株式会社

名古屋支店 営業本部長／前岨 翼 ──はじめに、地主の事業概要について教えてください。 当社は、建物を持たず土地のみに投資をする独自の不動産投資手法「JINUSHIビジネス」を展開する会社です。取得した土地をテナントに貸し、テナントからいただく借地料を長期安定の不動産金融商品として投資家の皆様に提供しています。 土地をお貸しするテナントは、スーパーやホームセンター、老人ホーム、ホスピスなど多種多様です。 当社が開発する不動産金融商品（底地）は、建物を保有しないことで、様々なリスクや手間を排除しています。建物にかかる保守や修繕・改修などの追加投資も不要です。テナントとは20年から50年の期間で契約を結んでいるため、借地料収入も長期に安定しています。 開発した商品の主な売却先は、グループで運用する底地特化型私募リート「地主プライベートリート投資法人（以下、地主リート）」です。年金基金や生損保等の機関投資家の資金を運用しており、2017年の運用開始以来8年連続の増資を達成し、2024年1月には資産規模は2,200億円超にまで成長しています。 当社は地主リートとともに「日本の大地主」を目指しており、さらに「JINUSHIビジネスを通じて安全な不動産金融商品を創り出し、世界の人々の資産を守る一翼を担う。」ことを経営理念に掲げています。 ──どのようにして、このような独自のビジネスモデルが生まれたのでしょうか？ JINUSHIビジネスは失敗から生まれたビジネスです。 創業者で現・取締役の松岡、そして現・代表取締役社長の西羅は、もともと総合商社の不動産部門で働いていました。そこから独立して当社を設立した際、総合商社が所有していた不動産の賃貸管理を請け負ったのですが、そのうち売り上げ1兆円を超すような大口のテナントが倒産し、撤退することとなってしまいました。貸していた建物は、そのテナント独自の仕様となっていたため、後継テナントを探すのに大変苦労したそうです。 その際「建物を持たず土地だけを貸せば、失敗に至らなかったのではないか」という発想を得て、土地のみに投資するJINUSHIビジネスを生み出しました。 土地だけに投資するというのは、当時の不動産業界では非常識ともいえることでしたが、JINUSHIビジネスの商品性は、リーマン・ショックで光が当たり、東日本大震災、そしてコロナショックなどを経て、その評価を確立してきました。 その後も事業を着実に伸ばし、2017年には日本唯一の底地特化型私募リート「地主リート」の運用を開始しました。安定した出口先として地主リートを得たことで、長期かつ安定した事業継続を望むテナントからは「安定地主」としての評価を確立。さらに長期投資家の資金を安定運用することで、JINUSHIビジネスが完成したのです。 ──「JINUSHIビジネス」の社会的意義はどのような点でしょうか。 JINUSHIビジネスのパートナーであるテナントは、当社から土地を借りることで、出店や施設開発にかかるイニシャルコストを低減することができるので、効率的に事業を拡大することができるのです。当社は、再開発や賃料の増額を狙う不動産プレイヤーとは異なり、地主リートを通じて長期に土地を持ち続けることで、テナントに安心感を提供し、安定地主としての評価を確立しています。 加えて足元では、超高齢社会に合わせて、ホスピスや老人ホーム、家族葬などの需要が増えています。このような社会インフラ施設のスムーズな拠点拡大を後押しすることで、間接的ではありますが、社会的ニーズに応えているのです。 また、地主リートでは年金基金や生損保等の資金を運用しています。資産運用がますます注目される時代にあって、自らの拠点の拡大に加えて、支払う借地料が長期安定の金融商品として社会の役に立っていることに意義を感じていただくテナントも多いです。

──社員の働きがいにつながる待遇や評価制度を重視されていると伺っています。 「JINUSHIビジネス」によって、これまでになかった底地マーケットを自ら創り成長させてきたからこそ、高い収益や年収を実現しています。 会社に貢献した社員は、入社年次にかかわらず公正に評価されます。平均年収も1,700万円を超え、高水準を維持しています。入社のタイミングでは原則、現年収と同等の提示になると思いますが、年1回（1月）の年俸改定があり、このタイミングでは評価次第で20％、あるいは100万円単位で年収が上がる事例も多くあります。 インセンティブ賞与支給制度も設けており、自身の実行した案件の利益に対して3～5％のインセンティブを支給するなど、成果は報酬として還元されます。公正な評価と業界水準を超える報酬、それに見合うやりがいが当社にはあると考えています。 ──社内の雰囲気や働く環境面は、いかがでしょうか。 経営層と社員の距離感が近いため、現場の意見を生かしてより良くしていこうとする社風があります。 働く環境面は、採用を強化する名古屋支店のオフィスは名古屋駅から近くアクセス抜群です。フレックスタイム制を活用した働き方やリモートワークも可能です。健康診断の費用もオプションを含めて全額補助されるなど、社員の健康や働きやすさを高めるための環境や制度を多方面から整備しています。

──名古屋支店の不動産営業職の仕事内容について教えてください。 名古屋支店では、中京3県のエリアを中心に営業活動を行っています。 営業職の仕事は、「土地を買う」「土地を貸す」「貸している土地を売る」といった一連の流れを基本的に一人で担当することです。 土地に投資して長期安定の不動産金融商品に仕上げることを目的としているため、万が一、テナントが退去した場合でも、後継テナントの誘致や第三者へ売却が容易な転用性の高い土地を選ぶ目利き力が重要です。さらに仕入リスクを低減するために、原則、土地を貸すテナントを決めたうえで土地を購入しています。 主な売却先にはグループで運用する地主リートがありますが、当然外部に売却することもあります。常に2～5件ほどの案件を並行して担当しており、最低1億～2億円、最大で数十億円規模の土地を購入します。1案件の期間は、土地の検討を始めてから買うまでに半年、そこから売却まで半年のケースが平均的です。 土地を購入してからは、1年～1年半ほどで借地料が入るようになるので、その時点で安定した金融商品なり、売却が可能となります。 ──業界内、エリア内での優位性は、どのようなところにあるのでしょうか。 創業以来20年以上をかけて培ってきたテナントとの信頼関係が大きな武器となっています。テナント自ら土地情報を持ち込んでいただくことも多く、高い確度で案件を進めることができます。 不動産業界では底地専業としての認知も得られているため、当社を選んで土地情報を提供いただくケースも多いです。 また、入札で土地を取得する際、当然ながら土地の所有者様は、売り先の候補が複数社あったときに「高い値段で入札する企業」へ土地を売ります。当社は、ほかの企業と競合することになりますが、「地主リート」という安定した売却先を持っている強みがあるため、あらかじめ売却価格をより詳細に想定しながら入札価格を検討できることが強みです。 ──購入する土地の選定フェーズにおいて、貴社の独自性はありますか。 一般的に不動産会社が仕入れる土地というと、駅近の一等地や、高層マンションが建つような立地をイメージすると思います。一方、当社は駅から遠い土地や郊外の土地も対象となります。そうした土地でも、大きな道路沿いに立地していれば、スーパーやドラッグストアといったテナントに貸すことで付加価値を付けられるからです。「キラリと光る土地」を発掘して買えるところが、地主らしさだと思います。

──どんなところに、貴社の営業職として働く魅力を感じますか。 私は前職で商業施設の開発などを手掛けていました。当時の仕事内容と比べると、「土地を買い、テナントを付けて売却する」という当社の仕事内容は非常にシンプルで研ぎ澄まされています。そして、シンプルだからこそ一連の工程を自分一人で完結できる点が、醍醐味だと感じています。 たとえば、デベロッパーの場合は、土地を買ってマンションを建てるとなると、「用地取得」「企画」「販売」などの部門が協働して仕事に臨むため、どうしても社内調整に時間がかかってしまいます。一方、当社はそうした調整が必要ない分、土地の発掘に時間をつぎ込めます。営業活動が成果に結びつきやすく、インセンティブの獲得にもつながるわけです。自分一人で数億から数十億円規模の案件を担当できることと、営業として成果を上げることに没頭できる環境は、当社ならではの魅力だと思います。 ──どのような方なら貴社で活躍できると思いますか。 不動産投資の知識が生かせるので、不動産ファンドやマンションデベロッパー出身の方でしたら、仕事に早期に慣れることができると思います。特に、デベロッパーで用地取得などの経験がある方は、前職で培ったネットワークも生かせるでしょう。 JINUSHIビジネスに共感いただき、「経験を最大限に発揮して、新しい挑戦をしたい」「会社の持つアセットを活用してみたい」という方は、面白い仕事ができる環境だと思います。UIJターンの方も、ぜひ応募いただきたいです。 ──入社された方が地主での実務に慣れるまでは、どのような流れになりますか。 入社後すぐに、当社特有の仕事の流れなどは説明します。最初は私の案件に伴走していただき、仕事の流れを覚えていただきたいと考えています。 ──最後に、記事をご覧の方にメッセージをお願いします。 現在、名古屋支店は営業の私とアシスタント1名の2名体制です。入社される方とともに今後は組織を拡大していきたいと考えています。 少数精鋭の支店だからこそ、案件をどんどん自分で創出して、実績を伸ばせる点は魅力です。当社はインセンティブの基準も明確ですし、成果を上げた分だけ正当に評価されます。土地の売り買いというダイナミックな仕事を一気通貫で手掛けたい方や、JINUSHIビジネスに興味を持たれた方の参画をお待ちしております。